拼平台，争壮大，是国企改革对地产行业带来的第一大变化。地产是市场竞争较充分的产业，几乎每个城市都有超过一家，甚至好多家地方国资房企存在。这些企业形成的原因，一般是大发展过程中不同区域、不同层级的国资平台各自设立二级开发公司。但到今天，这些公司往往从事相同的业务，甚至连各自经营的区域，都已经水乳交融。

    房地产行业是一个小公司同质性强，规模优势明显的产业。一个销售额50亿的国企，大概率比销售额500亿的国企融资成本高，经营风险大。客观上说，即便没有国企改革，市场是有自发的，产业集中度提高的需要的。从长期来看，保留如此数量的国有房地产企业，不利于国有资产的保值增值。改革使得这种长期趋势在短期显性化了。例如，天津市要求到2017年底，集团调整到35家左右，形成10家以上品牌优，效益好，行业领先的大企业集团。一方面是平台纷纷面临被裁撤的压力，另一方面是保留下来的平台之间，面临质量和规模的比拼压力，以迎接下一轮改革竞赛。

    中信证券认为，对绝大多数地产行业地方国企而言，国企改革就意味着以内涵和外延并举方式尽可能快速壮大自身。唯有如此，才有可能避免成为被整合的对象，并获得参与整合行业的入场券。

    证券化以求发展。假设这个地方某个产业的国有企业的资产较多已经实现了证券化，那是不是发展混合所有制和这个地方该产业无关呢？答案显然不是。

    未来国资改革的证券化率进一步提高，中信证券认为主要有三种方式。第一是指已经将不少下属业务证券化的公司，在集团层面上市，从而激发集团的活力，并引进社会资本；第二是利用既有上市公司平台，实现更多业务上市，提高经营性国有资产的证券化率；第三是未上市公司IPO。考虑到证券市场的现实状况，分析师认为前两种方式是主流。提高证券化率的实践，一方面可能提升公司运营的活力，另一方面则可能增加公司外延式扩张的可能性。而且，证券化本身是伴随着拼平台而存在的。证券化是平台发展壮大的手段，平台的发展壮大是证券化资产本身壮大的根基。推动国有资产证券化率提高，既能够加速行业的风口转向资本市场，提升资本市场对于地产行业的作用，又可能激发国有企业的活力，提升企业的盈利水平。

    专业化和产业协同或并进。不少地方国企面临盈利能力不强的问题。一方面，很多国企缺乏专业化技术人才，而缺乏人才的核心原因是激励和考核机制问题??这可能导致开发成本流程控制不得力；另一方面，很多国企缺乏在国资体系内部，甚至在集团内部的产业协同支持。不少国企仍然承受较高的资金成本，但同一集团内部甚至又有钱无处投的问题。房地产行业的长期核心竞争力并不来自于存量的土地，而来自于人力资源储备和调配这些人才储备的制度。混合所有制，建立长效激励约束机制等，或将有利于其在制度上缩小和行业优秀公司的差距。这种激励和约束机制方面的进步，或将推动企业专业化水平的提高。与此同时，上市公司在其国资委甚至平台领导之下，有很多大小不一兄弟单位。在集团资源有限的情况下，尽可能加强产业协同，支持现有上市平台做大做强，应该是国企改革的可能结果。

    或出现存量资产交易盛行局面。对地产企业来说，拿地主要是两种方式，其一是公开渠道招拍挂，其二则是收购存量项目股权。国企改革一方面要求淘汰、出让一部分经营效率比较低的企业，从而使存量土地交易市场上可能出现一些收购机会，一方面则要求发展混合所有制，使得龙头公司有可能去考虑持有地方国企的股权。分析师相信，下一个阶段存量资产的交易可能盛行。存量资产交易甚至可能超越项目股权转让的传统范畴，而出现一些中型国企引进战略投资者，龙头地产公司充当战略投资者的情景。这种局面出现，有效解决目前龙头企业销售回款顺利，但土地市场机会不多的局面，从而打开龙头公司发展空间。当然，这也可能提升中小房地产企业的竞争力，从而推动行业开发水平的提升。另一个角度来说，当前地产股估值较低，也提供了一个产业投资者在股权方面开展合作的现实舞台。

    总之分析师认为，国企改革的大幕才刚刚拉开。当然，任何改革都会有反复。分析师预计，一些地方国企可能因为改革反而被边缘化，被集团抛离，失去低成本资金支持和拿地可能性；也有一些地方国企，可能因为改革，反而整合了一些盈利能力不强的资产，从而拖累公司整体发展；也可能有一些地方，雷声大雨点小，改革进展相对缓慢。但分析师坚信，改革不是表面文章，改革将释放巨大的能量，一些暂时的、局部的问题只是继续深化改革的动力，而不是否定改革的借口。改革将持续推动地产行业集中度的提高，一批新的优秀国企或将诞生，既有行业龙头或不断提升规模。分析师坚信，国企改革并不是一次主题性炒作，而是未来5年提升房地产行业整体竞争力的战略机遇。分析师看好国企改革对地产板块带来的机会，建议投资者密切关注优质地方国企和低估值行业龙头。