对于房地产业而言，在经历了2013年满堂红后，真正迎来了拐点时刻。进入下半场的房地产，正经历着市场、资金的双重考验。在毛大庆“看空楼市”后，一大批大佬开始针对房企发声，任志强与潘石屹再次互掐。曾经的百强房企光耀地产的破产传闻更是在业内激起千层浪，小型开发商逃跑破产频频见诸报端。而近日的绿城卖身融创又引发了一场房企未来发展的热议。面对越来越复杂的市场环境，房地产开发商们将面临何种局面？又将如何突围呢？

　　一、修炼和提升核心竞争力

　　以万科、龙湖为代表

　　作为走在最前沿的房企老大，万科的思考方向不仅仅是企业的规模发展，而是整个行业的未来。正是因为如何，5月初万科副总裁毛大庆的一篇内部讲话文稿才能在业内引发强烈的热议。 

　　郁亮曾说，能不能持续为客户提供更好的性价比的产品和服务，能不能做好城市配套服务商，是衡量万科的关键，规模和销售额不再是万科追求的目标。换句话而言，万科现在追求的是怎样最大程度的增强企业的核心竞争力。 

　　这半年来我们看到，万科大力扩张商业地产、布局海外地产、推小股操盘、合伙人制度、养老服务，大力布局产业地产、物流地产，多元化雏形已现。这些举措的出台，背后都皆因一个原因，房企卖房的利润不断下滑，需要从其他方面来创收增加净资产收益率和盈利能力。 

　　与万科的高处不胜寒不同的是，在女掌门人带领下的龙湖地产，属于业内的低调派。很少能看到龙湖的高层发表行业评论，但并不代表他们的实力能被忽视。龙湖地产的两个核心竞争力：人+服务，在“厚积薄发”企业文化中，本地化人才战略支撑着龙湖扩区域扩张，而龙湖的物业服务也在业内享有较高的美誉度。 

　　二、追求规模化效应 

　　追求规模化的典型企业：万达 

　　万达是房企中追求规模化效应的一个典型代表，而与众多房企不同的是，万达主打商业地产，搭配文化、旅游项目。万达每年开工和开业的万达广场和文旅城项目各达十余个，甚至部分已经下沉到三四县城市，在规模化上，是中国目前最大的不动产开发商。 　　

　　以恒大、碧桂园、绿地等为代表 

　　作为同样是跨入千亿门槛的房企，超越万科成为其共同的目标。尤其以绿地为甚，想做“老大”很多年的绿地，其掌门人张良玉早已公开叫板，2014年目标销售额超过2000亿，成为行业第一。在第一季度房企业绩排行榜上，以黑马姿态高调亮相的恒大、碧桂园，也成为追赶万科、绿地最强有力的对手。

　　三、探寻多元化出路 以万达、万科、恒大为代表 

　　在多元化方面，万达是走在房企的最前沿，旗下涉足领域众多，商业零售、商业开发、文旅地产，旅行社业务，品牌运营、海外房地产开发、电商大数据等等，只要是热门的领域，似乎王健林都已早早的布局。虽然各业务有些目前发展一般甚至亏损，但对于财大气粗的万达而言，军事家的思维都是提前做好战略部署。 

    再说说万科，肩负房企领航员的责任，在是否专注住宅地产的路上，王石的坚持也成为了过去式，目前的万科定位城市配套服务商，从商业地产到城市公共建设，从社区商业到养老、金融服务，万科在不断扩大自己的涉足领域。 

    说起恒大，估摸着近日更多人想到的是恒大冰泉出口欧洲十三国的广告。在许多人看来，许家印开创的恒大帝国，恒大音乐、恒大冰泉、恒大足球似乎都比恒大地产出名。然而，众人无法忽视的正是，这前面所有的“烧钱”业务一切都依赖着地产输血。而烧钱业务带来的品牌效应正刺激着地产销售额的节节攀升。

　　四、远走海外捞金 以绿地、碧桂园、雅居乐等为代表 

　　自2012年以来，碧桂园、万科、万达、绿地、颐和、万通、中国建筑、中国铁建、雅居乐、新华联、花样年等十多家大型房企布局或者确定投资计划。最新的一组数据显示，2012年，内地房企海外总投资额约700亿元；2013年，突破1000亿元；2014年至4月份，投资额已达600亿元。 

    在这场浩浩荡荡的“华丽冒险”旅途中，其领头羊正式是在国内素有“摩天楼”专业户的绿地。张良玉曾坦承，绿地的海外业务已布局四大洲七国十一城，确定项目投资额超过100亿美元，预计今年将进入加拿大、法国、新加坡等3~5个国家，海外业务实际销售收入将达到130亿元。 

    高回报意味着高风险，在跨国投资中，风险测评显得尤为重要。以马航事件的影响为例。作为境外投资的热门区域，目前在马来西亚投资房地产的国内开发商有雅居乐、碧桂园、富力地产、绿地、新华联等开发商。在马航事件发生后，虽然众多开发商均表示影响不大，但毫无疑问，对于置业者而言，心理上的冲击短期会受到影响。 

　　五、房企强强联合、并购出售 以绿城融创、中海中建为代表 

　　近日地产圈的大事，最大的莫过于宋卫平将绿城卖给了融创的孙宏斌。融创宣布约为63亿港元的代价收购绿城24.313%股份，收购完成后，融创将与九龙仓并列成为绿城最大股东。至此，这宗被称为2014年来房地产界最大的一宗并购案暂告段落。有了绿城资产加入的融创，2014年或也将进入千亿俱乐部。 

　　另一方，业内期待已久的中海中建“地产巨无霸”正迈进漫长的整合期。中海在业内以成本控制而出名，其盈利能力多年来让业内惊叹不已。进入千亿之后的中海地产，舍弃了多年的区域化制度，改为大部制，整合中建地产，实行全国纵向一体化职能管理。在与后来者的距离越来越近之时，搭建高效的组织架构，似乎又是中海另辟蹊径壮大自身的途径。目前，在注资悬而未决的情况下，中海已经托管中建地产的业务。

　　国资地产业务整合 

　　以中海中建为代表的是央企地产业务的整合。落实到地方，深圳国资委也正计划对旗下国有企业房产业务进行重组调整，目前深国资旗下11家上市公司有涉足房产业务，若以上市公司为主要整合平台，加大同质资源整合力度，通过购买、注入、置换等方式实现资源整合优化。而深振业将成为最看好的平台。 

　　六、大型房企强者恒强 前十品牌房企为代表 

　　在市场不确定因素增多，市场调控增长，大型房企在融资方面具有优势，同时其强大的资金周转能力也让小型商望尘莫及。这一两年来，一二线城市土地市场，大型的央企、国企也成为地王的强大拥有群体。在土地市场上，大开发商更处于垄断优势，高价拿地的策略已经让小开发商们连举牌的机会都没有了。而在一二线城市，龙头开发商的市场集中度也在不断提高，前十房企市场份额也在逐年递增。

　　大型房企加快扩张 

　　以第一阵营7家龙头为例，万科、绿地今年都有望双双跨入“两千亿”超体量行列；中海地产今年如完成对中建系全部房地产业务的整合，实力和业绩都将上一个台阶；恒大去年倾力布局一二线的成功将于今年显现；碧桂园今年的增长潜力仍不容小觑。第二阵营，华润置地、世茂今明两年都有望加入千亿俱乐部，绿城+融创、龙湖、招商也在加快向千亿冲刺。再往后，以阳光城、旭辉、卓越为代表的新星今年预计将继续延续迅猛的扩张态势。从发展趋势看，今年TOP50门槛有望达到200亿元，行业集中度将进一步上升。 

　　七、中小房企面临破产考验 

　　以光耀地产、近期破产房企为代表 

　　一度风头强劲的光耀集团陷入资金困局，牵动了整个房地产界的关注目光，也给那些一味追求爆发式布局的房企大佬们敲响了警钟。与光耀类似，很多处于规模化快速发展中的房企，正经历从“少年”走向“青年”的成长痛:产销失衡、存货积压、资金紧张。 

    年初银行信贷紧缩的市场背景下，由于资金面问题、政府开发资质停止审批等多种原因已经导致大批量小型房企退出房地产市场，也有部分企业面临资金链断链的危机，预计在未来一段时期内，有可能会有更多的小型房企申请破产、退出房地产市场。

　　更多企业纷纷退出房地产业务 

　　在大型房企业绩节节攀升的大背景下，相对应的却是一些企业退出房地产市场。自去年以来，仅仅在上市公司中便有大量退出地产业务的例子涌现。先有云南白药、人福医药;、中恒集团;等非地产主业的公司低调撤离房地产业务，再有中茵股份、万方发展、道博股份等地产公司完成转型。在行业调整的影响下，房企的生存“门槛”不断提高。